 最近の住宅ローン金利は「全期間固定型」、「固定金利型（2年、5年、10年etc）」、「変動金利型」の大きく3つに分けられます。「全期間固定型」を選択すれば、返済額は最後まで一定となり、将来の金利上昇を心配しなくてよいのですが、一般的には金利が高めに設定されているため毎月の返済額が大きくなり、元金の減りも遅くなります。「固定金利型」になると、「全期間固定型」に比べて金利も低く、一定期間（2年、5年、10年etc）は金利が固定されるので毎月の返済額がある程度安定しますが、固定期間終了後の金利情勢によっては、毎月の返済額が大きく増える可能性があります。「変動金利型」に関しては通常6ヶ月ごとに金利が見直されるため、金利情勢の影響を受けやすく、これから金利が上昇するといった局面においては、特に注意が必要です。
今回、「10年固定」「全期間固定」の二つの金利を例にあげて見てみたいと思います。30百万円を元利均等返済で35年間、毎月返済のみで借りた場合。（金利を「全期間固定」3.5％、「10年固定」2.3％と仮定）毎月返済額は「10年固定」のほうが約2万円少なくなり、10年間で約240万円返済額が軽減されます。また、この二つの金利には元金の減り方にも大きな違いがあります。金利が高いと当初返済額のうち利息のしめる割合が大きくなるため、元金が減りにくくなるのです。このケースでいくと、「10年固定」のほうが「全期間固定」よりも、毎月の返済額が少ないうえに10年後の残高が約100万円も多く減ることになります。
ただここで注意しなければならないのが、10年後の金利です。大幅に金利が上昇していれば、返済額が大きく増える可能性があるのです。仮に先ほどのケースで10年後に選択する金利が4％であったとすると毎月の返済額は「全期間固定」を1200円ほどオーバーすることになります。もしそれ以上金利が上がっていれば返済額はもっと増えることになります。逆に下がる場合もありますが、やはり悪いケースも想定して検討しておいた方がよいかと思います。
「夫婦共働きなので、多少返済額が増えても大丈夫。」「お金を貯めて、繰り上げ返済をどんどんしていく。」といった方でしたら、是非「固定金利型」を検討してみてください。最近の住宅ローンの中には固定金利終了時に一定条件を満たしていれば、数パーセント基準金利から優遇するといった商品もありますので、ある程度の金利上昇リスクにも対応することは可能かと思われます。「将来金利がどうなるか心配するのは嫌。」「子供にいくらお金がかかるか分からないので返済額は一定の方がいい。」というような方でしたら全期間固定を選ばれた方がよいかもしれません。
住宅ローンは、一般的に借入額が多額になり、返済期間も長期に及びます。周りの方の意見を聞くことも大切ですが、まず自分自身がしっかりと住宅ローンの仕組みを理解し、ライフプランに合った金利選択をすることが大切かと思います。また、どうしても、どちらにするか決められないようでしたら、「全期間固定金利」と「固定金利」の2本立てでローンを組むというような選択肢もあります。是非自分で納得が行く金利選択を行ってください。 |
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